Klienci kupujący nieruchomość w Hiszpanii bardzo często pytają mnie o „stan deweloperski”. I tu od razu pojawia się pierwsza ważna różnica: to, co w Polsce kojarzymy ze stanem deweloperskim, w Hiszpanii często wygląda zupełnie inaczej.
W Polsce mieszkanie od dewelopera wielu osobom kojarzy się z lokalem, który trzeba jeszcze wykończyć. Są tynki, wylewki, instalacje, okna, drzwi wejściowe, ale przed wprowadzeniem trzeba zwykle zrobić podłogi, łazienki, kuchnię, oświetlenie, drzwi wewnętrzne, zabudowy i całą resztę. Innymi słowy: kupujesz nieruchomość, ale do mieszkania jeszcze długa droga.
W Hiszpanii, szczególnie na rynku pierwotnym na Costa Blanca i Costa Cálida, nowy apartament bardzo często odbiera się w standardzie, który dla polskiego klienta jest sporym zaskoczeniem. Mieszkanie ma gotowe podłogi, wykończone łazienki, drzwi wewnętrzne, stolarkę, często zabudowane szafy, przygotowaną albo kompletnie wyposażoną kuchnię, a w wielu inwestycjach także klimatyzację kanałową, aerotermię czy ogrzewanie podłogowe w łazienkach.
Dlatego klienci czasem wchodzą do nowego apartamentu i mówią: „Ale tu już można mieszkać”.
I bardzo często faktycznie można.
Dlaczego ta różnica jest tak duża?
Najprościej mówiąc: w Hiszpanii standard wykończenia nowych nieruchomości bywa bardziej „użytkowy”. Deweloperzy na wybrzeżu sprzedają mieszkania głównie klientom, którzy kupują z myślą o szybkim korzystaniu: na wakacje, na dłuższe pobyty, pod wynajem albo jako drugi dom. Taki klient nie zawsze mieszka na miejscu, nie zna lokalnych ekip, nie chce przez kilka miesięcy organizować wykończenia i pilnować każdego etapu prac.
Dlatego wiele inwestycji jest przygotowanych tak, aby kupujący mógł po odbiorze wejść do lokalu, doposażyć go według własnych potrzeb i zacząć korzystać z nieruchomości znacznie szybciej niż w klasycznym polskim modelu.
To oczywiście nie oznacza, że każda nieruchomość w Hiszpanii jest oddawana identycznie. Nie ma jednego uniwersalnego standardu dla wszystkich inwestycji. Różnice między deweloperami mogą być duże. W jednej inwestycji kuchnia może być w pełni wyposażona w sprzęt AGD, w innej będzie sama zabudowa albo przygotowanie pod montaż. W jednej klimatyzacja będzie zamontowana, w innej będzie tylko preinstalacja. Dlatego zawsze trzeba czytać dokumentację konkretnej inwestycji.
I tutaj pojawia się bardzo ważne pojęcie: memoria de calidades.
Memoria de calidades, czyli dokument, który trzeba czytać
Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii jednym z najważniejszych dokumentów jest memoria de calidades. To opis standardu, materiałów, instalacji i elementów, które mają zostać wykonane w nieruchomości oraz w częściach wspólnych.
To właśnie tam powinno być jasno wskazane, co dokładnie wchodzi w cenę. Czy kuchnia ma sprzęt AGD. Czy klimatyzacja jest zamontowana, czy tylko przygotowana. Jakie są podłogi. Jak wykończone są łazienki. Czy są szafy w zabudowie. Jak wygląda stolarka, izolacja, tarasy, części wspólne i instalacje.
Dlatego zamiast pytać ogólnie: „czy to jest stan deweloperski?”, lepiej zapytać:
Co dokładnie obejmuje standard tej inwestycji?
To dużo bardziej praktyczne i bezpieczne pytanie.
Co zwykle obejmuje nowa nieruchomość w Hiszpanii?
W wielu nowych inwestycjach na Costa Blanca i Costa Cálida klient może spodziewać się gotowych podłóg, wykończonych łazienek, zamontowanej armatury, drzwi wewnętrznych, okien, często rolet, zabudowanych szaf, tarasu oraz przygotowanej kuchni. W zależności od inwestycji w cenie może być też klimatyzacja kanałowa, aerotermia, ogrzewanie podłogowe w łazienkach, oświetlenie, sprzęt AGD, miejsce parkingowe czy komórka lokatorska.
W inwestycjach o wyższym standardzie dochodzą jeszcze elementy takie jak basen, sauna, siłownia, coworking, strefy wellness, ogrody, padel, minigolf czy inne części wspólne. To wszystko również ma znaczenie, bo klient kupuje nie tylko sam apartament, ale też styl korzystania z całego osiedla.
Jednocześnie trzeba uważać na określenia marketingowe. „Gotowe do zamieszkania”, „key ready”, „pod klucz” albo „fully furnished” nie zawsze oznaczają to samo. „Key ready” może oznaczać, że nieruchomość jest już ukończona i gotowa do odbioru. „Pod klucz” może oznaczać wykończony lokal, ale niekoniecznie z meblami. „Fully furnished” sugeruje umeblowanie, ale nadal trzeba sprawdzić, co dokładnie jest w pakiecie.
Diabeł tkwi w szczegółach.
A jak to wygląda w Polsce?
W Polsce pojęcie „stan deweloperski” jest bardzo popularne, ale w praktyce nie ma jednej, sztywnej definicji, która zawsze oznaczałaby dokładnie ten sam zakres prac. To, co deweloper nazywa stanem deweloperskim, wynika przede wszystkim z umowy, prospektu informacyjnego, standardu wykończenia i dokumentów konkretnej inwestycji.
Najczęściej jednak polski stan deweloperski oznacza lokal przygotowany do dalszych prac wykończeniowych, a nie gotowy do natychmiastowego zamieszkania. Kupujący musi doliczyć koszt wykończenia łazienki, kuchni, podłóg, drzwi wewnętrznych, oświetlenia, zabudów, mebli i wielu detali, które finalnie potrafią znacząco podnieść całkowity koszt zakupu.
I właśnie stąd bierze się zdziwienie polskich klientów w Hiszpanii.
Bo nagle okazuje się, że apartament od dewelopera nie wygląda jak plac do wykończenia, tylko jak przestrzeń, którą można zacząć realnie użytkować dużo szybciej.
Czy to znaczy, że w Hiszpanii nie ma dodatkowych kosztów?
Nie. I to trzeba powiedzieć jasno.
Nawet jeśli apartament jest dobrze wykończony, klient nadal musi liczyć się z kosztami zakupu, podatkami, notariuszem, wpisem do rejestru, obsługą prawną, ewentualnym doposażeniem, dekoracją, meblami ruchomymi, tekstyliami, drobnym sprzętem, internetem, a przy wynajmie także przygotowaniem nieruchomości pod gości.
W praktyce jednak różnica polega na tym, że w Hiszpanii bardzo często nie zaczynamy od generalnego wykończenia mieszkania od zera. Raczej doposażamy i personalizujemy lokal.
To zupełnie inny poziom organizacji, szczególnie dla klienta, który mieszka w Polsce i nie chce przez pół roku koordynować ekip remontowych na odległość.
Na co zwrócić uwagę przed zakupem?
Przede wszystkim na dokumentację. Przy rynku pierwotnym warto dokładnie sprawdzić memoria de calidades, harmonogram płatności, pozwolenia, termin odbioru, sposób zabezpieczenia wpłat, gwarancje dewelopera oraz to, czy nieruchomość będzie miała dokumenty pozwalające na legalne użytkowanie po zakończeniu budowy.
W Hiszpanii ważnym elementem przy nowych budynkach jest również dokument potwierdzający możliwość użytkowania nieruchomości po zakończeniu prac, najczęściej określany jako licencia de primera ocupación albo odpowiednia deklaracja pierwszego zasiedlenia, zależnie od regionu i procedury. To istotne, bo bez prawidłowo zakończonego procesu administracyjnego mogą pojawić się problemy z mediami, użytkowaniem albo późniejszą sprzedażą.
Warto też pamiętać o gwarancjach na nowe budownictwo. Hiszpańskie przepisy przewidują odpowiedzialność za różne typy wad budowlanych, w tym krótsze terminy dla elementów wykończeniowych i dłuższe dla kwestii wpływających na habitabilidad oraz bezpieczeństwo konstrukcji. To kolejny powód, dla którego przy zakupie warto mieć wsparcie prawnika i nie opierać się wyłącznie na materiałach sprzedażowych.
Najważniejszy wniosek
Stan deweloperski w Hiszpanii i stan deweloperski w Polsce to nie są pojęcia, które można porównać jeden do jednego.
W Hiszpanii nowa nieruchomość bardzo często jest oddawana w standardzie znacznie bliższym codziennemu użytkowaniu. Nie zawsze oznacza to pełne umeblowanie, ale często oznacza gotowe podłogi, łazienki, kuchnię, szafy, instalacje i części wspólne, z których można korzystać od razu po odbiorze.
Dlatego przy zakupie w Hiszpanii najważniejsze pytanie nie brzmi: „czy to jest stan deweloperski?”, tylko:
Co dokładnie zawiera cena tej konkretnej nieruchomości?
I właśnie na to pytanie trzeba znać odpowiedź przed podpisaniem dokumentów.
