Costa Blanca od lat przyciąga osoby szukające apartamentu wakacyjnego, drugiego domu oraz nieruchomości przeznaczonej pod wynajem. Nie jest to wyłącznie wrażenie wynikające z liczby nowych inwestycji i zagranicznych mieszkańców. W 2025 roku osoby spoza Hiszpanii odpowiadały za 43,29% zakupów mieszkań w prowincji Alicante - był to najwyższy wynik wśród hiszpańskich prowincji.

Duży udział zagranicznych kupujących potwierdza międzynarodowy charakter rynku, ale sam w sobie nie gwarantuje rentowności każdej nieruchomości. Apartament blisko morza może być dobrą inwestycją, jednak dopiero wtedy, gdy jego lokalizacja, koszty utrzymania, możliwości wynajmu i status prawny pasują do konkretnego planu właściciela.

Dlatego inwestowanie w nieruchomości na Costa Blanca warto zacząć nie od oglądania zdjęć, lecz od ustalenia, co dana nieruchomość ma dla nas robić.

Stan prawny i podatkowy artykułu: lipiec 2026 roku.

Najpierw określ cel zakupu nieruchomości

Pod hasłem „nieruchomość inwestycyjna w Hiszpanii” mogą kryć się zupełnie różne plany.

Dla jednej osoby będzie to apartament wykorzystywany przez rodzinę przez kilka tygodni w roku i wynajmowany w pozostałych terminach. Ktoś inny szuka lokalu przeznaczonego wyłącznie pod wynajem krótkoterminowy albo całoroczny. Są też kupujący, którym zależy przede wszystkim na ochronie kapitału i późniejszej odsprzedaży.

Najczęściej spotykane modele to:

• własne użytkowanie połączone z wynajmem,
• wynajem turystyczny i krótkoterminowy,
• wynajem średnio- lub długoterminowy,
• zakup nieruchomości z myślą o wzroście jej wartości,
• remont i późniejsza sprzedaż,
• zakup lokalu w inwestycji zarządzanej przez operatora.

Każdy z tych modeli wymaga innego rodzaju nieruchomości. Apartament w pierwszej linii od morza może świetnie sprawdzić się wakacyjnie, ale nie zawsze będzie najlepszym wyborem dla najemcy planującego kilkumiesięczny pobyt. Z kolei mieszkanie w całorocznej części miasta może generować stabilniejsze zainteresowanie poza sezonem, mimo że nie znajduje się tuż przy plaży.

Rentowność to nie tylko cena najmu

Jednym z najczęstszych błędów jest obliczanie zwrotu wyłącznie na podstawie ceny zakupu i przewidywanych wpływów z rezerwacji.

Jeżeli apartament kosztuje 250 000 euro, a jego potencjalny roczny przychód wynosi 20 000 euro, nie oznacza to automatycznie rentowności na poziomie 8%.

Od przychodów trzeba odjąć między innymi:

• okresy bez rezerwacji,
• prowizje platform i pośredników,
• zarządzanie najmem,
• sprzątanie i przygotowanie apartamentu,
• energię, wodę oraz internet, jeśli opłaca je właściciel,
• opłaty wspólnotowe, czyli comunidad,
• lokalny podatek od nieruchomości IBI,
• ubezpieczenie,
• naprawy, serwis klimatyzacji i wymianę wyposażenia,
• podatki od dochodu z wynajmu,
• koszty finansowania, jeśli zakup odbywa się z kredytem.

Dopiero po uwzględnieniu tych pozycji można mówić o rentowności netto.

W przypadku nieruchomości wakacyjnej trzeba również pamiętać, że wysokie obłożenie w lipcu i sierpniu nie musi oznaczać równie dużego zainteresowania przez pozostałą część roku. Dlatego przy analizie należy korzystać z realistycznych stawek i faktycznych danych dotyczących podobnych apartamentów, a nie wyłącznie z najbardziej optymistycznego scenariusza.

Lokalizacja powinna odpowiadać planowi inwestora

Costa Blanca nie jest jednym, jednolitym rynkiem. Inaczej funkcjonują duże miasta, takie jak Alicante czy Torrevieja, inaczej całoroczne osiedla Orihuela Costa, a jeszcze inaczej niewielkie miejscowości wakacyjne.

Przy wyborze lokalizacji warto sprawdzić nie tylko odległość od plaży, ale również:

• czy okolica funkcjonuje przez cały rok,
• jak daleko znajdują się sklepy, restauracje i usługi,
• czy można poruszać się bez samochodu,
• jak wygląda dostęp do transportu i lotniska,
• czy w pobliżu są szkoły, placówki medyczne i miejsca pracy,
• czy parkowanie w sezonie nie stanowi problemu,
• jakie są planowane inwestycje w najbliższym otoczeniu,
• czy nieruchomość znajduje się przy ruchliwej ulicy lub lokalach działających nocą.

Dla wynajmu ważny jest również sam budynek. Winda, orientacja tarasu, miejsce parkingowe, klimatyzacja, liczba łazienek czy wygodne dojście do plaży często wpływają na zainteresowanie bardziej niż designerskie dodatki widoczne na zdjęciach.

Rynek pierwotny czy wtórny?

Oba rozwiązania mogą mieć sens inwestycyjny, ale wiążą się z innymi kosztami i ryzykiem.

Nieruchomość z rynku pierwotnego

Nowe apartamenty często oferują nowoczesne części wspólne, lepszą efektywność energetyczną, windy, garaże oraz rozwiązania poszukiwane przez osoby wynajmujące nieruchomości wakacyjne.

Przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera co do zasady naliczany jest podatek VAT w wysokości 10%. W Comunitat Valenciana do aktu notarialnego objętego podatkiem AJD stosuje się obecnie ogólną stawkę 1,4%, o ile nie przysługuje stawka preferencyjna.

Przed podpisaniem umowy należy sprawdzić między innymi pozwolenie na budowę, własność gruntu, harmonogram płatności, gwarancje wpłacanych środków, zakres wyposażenia oraz termin zakończenia inwestycji.

Nieruchomość z rynku wtórnego

Rynek wtórny daje możliwość obejrzenia konkretnego apartamentu, budynku i okolicy. Często łatwiej też ocenić rzeczywiste koszty wspólnoty, stan części wspólnych oraz potencjał wynajmu.

Od 1 czerwca 2026 roku ogólna stawka podatku ITP przy zakupie nieruchomości w Comunitat Valenciana wynosi 9%. Jeżeli wartość nieruchomości przekracza milion euro, zastosowanie ma stawka 11%, o ile nie obowiązują szczególne zasady lub ulgi.

Ważne jest również sprawdzenie wartości referencyjnej nieruchomości, czyli valor de referencia. Przy obliczaniu ITP podstawą opodatkowania jest zasadniczo wartość referencyjna, chyba że cena zakupu lub wartość zadeklarowana są od niej wyższe. Wówczas podatek nalicza się od wyższej kwoty.

Do podatków trzeba doliczyć także indywidualnie wyliczone koszty notarialne, wpis do rejestru, obsługę prawną, ewentualną wycenę bankową i koszty kredytu. Dlatego nie warto posługiwać się jednym procentem kosztów dodatkowych dla wszystkich transakcji.

Co należy sprawdzić przed wpłatą rezerwacji?

Zakup nieruchomości w Hiszpanii jest bezpiecznym i uporządkowanym procesem, pod warunkiem że przed podpisaniem dokumentów zostanie przeprowadzona odpowiednia weryfikacja.

Podstawowym dokumentem jest nota simple z Registro de la Propiedad. Zawiera ona informacje o właścicielu oraz aktualnych prawach i obciążeniach dotyczących nieruchomości, takich jak hipoteki, zajęcia komornicze czy służebności.

Należy także sprawdzić:

• zgodność powierzchni i opisu nieruchomości w rejestrze oraz katastrze,
• ewentualne obciążenia hipoteczne i inne wpisy,
• zaległości wobec wspólnoty właścicieli,
• opłacenie podatku IBI,
• legalność rozbudowy, zabudowy tarasu lub zmian wewnątrz lokalu,
• dokument dotyczący użytkowania nieruchomości, wymagany w danej gminie,
• statut i regulamin wspólnoty,
• planowane remonty części wspólnych oraz uchwalone dopłaty,
• możliwość realizacji planowanego rodzaju wynajmu.

Zagraniczny kupujący potrzebuje numeru NIE, który jest indywidualnym numerem identyfikacyjnym używanym przy formalnościach gospodarczych i administracyjnych w Hiszpanii.

Szczególną ostrożność należy zachować przy umowach rezerwacyjnych i umowach arras. Powinny one jasno określać, co stanie się z wpłaconą kwotą, jeżeli kontrola prawna wykaże problem, bank odmówi finansowania albo nieruchomość nie będzie mogła być wykorzystywana zgodnie z planem kupującego.

Ostrożność nie oznacza rezygnacji z zakupu. Oznacza jedynie, że najpierw sprawdza się dokumenty, a później podejmuje zobowiązanie finansowe.

Wynajem turystyczny na Costa Blanca - co trzeba sprawdzić?

Nie każda nieruchomość położona przy plaży może automatycznie zostać przeznaczona pod legalny wynajem turystyczny.

W Comunitat Valenciana lokal wykorzystywany jako vivienda de uso turístico musi spełniać wymagania wynikające z przepisów regionalnych, miejskich oraz zasad obowiązujących w danej wspólnocie właścicieli.

Jednym z podstawowych dokumentów jest potwierdzenie zgodności planowanego użytkowania z przepisami urbanistycznymi gminy. Prawo turystyczne Comunitat Valenciana wymaga dokumentu potwierdzającego kompatybilność urbanistyczną oraz odpowiedniego wpisu do regionalnego rejestru turystycznego.

W przypadku rozpoczęcia działalności turystycznej w budynku objętym wspólnotą właścicieli po 3 kwietnia 2025 roku wymagane jest wcześniejsze, wyraźne zatwierdzenie przez wspólnotę większością trzech piątych właścicieli i udziałów. Trzeba również sprawdzić, czy statut budynku nie zawiera zakazu takiej działalności.

Dodatkowo, aby oferować najem krótkoterminowy przez internetowe platformy rezerwacyjne, obowiązuje państwowy system Registro Único de Arrendamientos. Ogłoszenie powinno posiadać ważny numer rejestracyjny przypisany do konkretnej nieruchomości lub jednostki zakwaterowania.

Przepisy miejskie mogą różnić się pomiędzy Torrevieją, Alicante, Benidormem, Orihuela Costa czy mniejszymi miejscowościami. Dlatego możliwości wynajmu turystycznego należy sprawdzać dla konkretnego adresu przed zakupem, a nie dopiero po odebraniu kluczy.

Nie należy również zakładać, że informacja „apartament posiada licencję” automatycznie rozwiązuje wszystkie kwestie. Trzeba sprawdzić aktualność wpisu, dane właściciela, zgodność nieruchomości z dokumentacją oraz warunki obowiązujące po zmianie własności.

Wynajem długoterminowy może być równie dobrą strategią

Inwestowanie na Costa Blanca nie musi oznaczać wyłącznie tygodniowych rezerwacji wakacyjnych.

Wynajem długoterminowy lub sezonowy może być interesujący dla właścicieli, którzy preferują:

• mniejszą liczbę zmian najemców,
• niższe koszty sprzątania i obsługi,
• bardziej przewidywalny przepływ środków,
• mniejszą zależność od sezonu turystycznego.

W takim przypadku większe znaczenie mają całoroczne usługi, komunikacja, dostęp do szkół, szpitali i miejsc pracy. Niekiedy lepszym wyborem będzie więc mieszkanie położone kilometr od plaży w żyjącej przez cały rok części miasta niż apartament w typowo sezonowym kompleksie przy samym morzu.

Rodzaj umowy oraz zasady jej wypowiedzenia powinny zostać dostosowane do rzeczywistego charakteru pobytu najemcy. Umowy najmu turystycznego, sezonowego i służącego zaspokojeniu stałych potrzeb mieszkaniowych podlegają różnym zasadom, dlatego sama nazwa wpisana na początku dokumentu nie przesądza jeszcze o jego charakterze.

Jak opodatkowany jest dochód z wynajmu?

Właściciel, który pozostaje polskim rezydentem podatkowym i uzyskuje przychody z nieruchomości położonej w Hiszpanii, powinien rozliczać dochody zgodnie z hiszpańskimi przepisami oraz uwzględnić zasady wynikające z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Dla osób będących rezydentami państw Unii Europejskiej, w tym Polski, podstawowa stawka hiszpańskiego podatku od dochodów z wynajmu wynosi 19%. Możliwe jest odliczanie wydatków bezpośrednio związanych z uzyskaniem przychodu, o ile są odpowiednio udokumentowane i spełniają warunki określone w przepisach. Dla większości pozostałych nierezydentów stawka wynosi 24%.

Rozliczenie odbywa się na formularzu Modelo 210. Od 2024 roku dochody z wynajmu mogą być w określonych sytuacjach grupowane i rozliczane rocznie, natomiast za okresy, w których nieruchomość nie była wynajmowana, może powstać obowiązek rozliczenia dochodu przypisanego do nieruchomości.

Dokładny sposób rozliczenia zależy od rezydencji podatkowej właściciela, udziałów we własności, sposobu użytkowania apartamentu oraz rodzaju ponoszonych kosztów. Warto ustalić go z księgowym lub doradcą przed rozpoczęciem wynajmu, aby od początku prawidłowo gromadzić faktury i potwierdzenia płatności.

Czy wzrost wartości nieruchomości jest gwarantowany?

Nie. Nieruchomości na Costa Blanca mogą zyskiwać na wartości, ale zależy to od lokalizacji, stanu budynku, podaży nowych inwestycji, kosztów finansowania oraz sytuacji gospodarczej.

Większy potencjał zachowania wartości mają zazwyczaj nieruchomości posiadające cechy, których nie można łatwo odtworzyć:

• rzeczywiście dobrą lokalizację,
• otwarty widok,
• wygodny dostęp do plaży,
• duży taras lub prywatne solarium,
• miejsce parkingowe w gęsto zabudowanej okolicy,
• funkcjonalny układ,
• niskie i przewidywalne koszty utrzymania,
• uregulowany stan prawny.

Samo hasło „pięć minut od morza” nie wystarczy. Znaczenie ma również trasa dojścia, ukształtowanie terenu, sąsiedztwo, możliwość parkowania i to, co może powstać przed oknami w przyszłości.

Najczęstsze błędy przy zakupie inwestycyjnym

Pierwszym błędem jest wybór nieruchomości wyłącznie dlatego, że podoba się kupującemu. Apartament przeznaczony pod wynajem powinien odpowiadać także potrzebom przyszłych gości lub najemców.

Drugim jest obliczanie rentowności na podstawie najwyższej ceny za noc w sezonie, bez uwzględnienia pustych terminów i kosztów.

Trzecim - zakup lokalu pod wynajem turystyczny bez wcześniejszego sprawdzenia przepisów miejskich, dokumentu kompatybilności urbanistycznej i stanowiska wspólnoty właścicieli.

Czwartym jest pominięcie wartości referencyjnej przy wyliczaniu podatku ITP.

Piątym - założenie, że nieruchomość „bez remontu” nie będzie wymagała żadnych wydatków. Nawet dobrze utrzymany apartament potrzebuje regularnego serwisu, odświeżania wyposażenia oraz rezerwy na naprawy.

Warto również ostrożnie podchodzić do zapewnień o gwarantowanym zwrocie. Jeżeli deweloper lub operator oferuje gwarantowany dochód, należy sprawdzić długość obowiązywania gwarancji, sposób liczenia kwoty, zakres kosztów potrącanych z przychodu, możliwość korzystania z apartamentu przez właściciela i zasady rozwiązania umowy.

Jak wygląda rozsądny proces inwestycyjny?

Dobrze przeprowadzony zakup można podzielić na kilka etapów:

1. Określenie celu inwestycji i planowanego sposobu użytkowania.
2. Ustalenie całkowitego budżetu wraz z podatkami i kosztami.
3. Wybór miejscowości oraz grupy przyszłych najemców.
4. Analiza realnych przychodów i wszystkich wydatków.
5. Sprawdzenie dokumentów oraz możliwości wybranego rodzaju wynajmu.
6. Podpisanie umowy zawierającej odpowiednie zabezpieczenia.
7. Finalizacja transakcji u notariusza i wpis do Registro de la Propiedad.
8. Przygotowanie nieruchomości, obsługi najmu i rozliczeń podatkowych.

Taki proces może wydawać się mniej efektowny niż spontaniczne zakochanie się w tarasie podczas wakacji, ale znacząco zwiększa szansę, że zakup będzie dobrze służył właścicielowi przez kolejne lata.

Czy warto inwestować w nieruchomości na Costa Blanca?

Costa Blanca posiada silny, międzynarodowy rynek nieruchomości, zróżnicowaną ofertę oraz wiele miejscowości funkcjonujących nie tylko w szczycie sezonu. Nie oznacza to jednak, że każdy apartament jest automatycznie dobrą inwestycją.

Najlepsze rezultaty daje połączenie trzech elementów:

dobrze wybranej lokalizacji, prawidłowo policzonego modelu finansowego i dokładnej kontroli prawnej.

W Baju Baju Properties analizujemy nieruchomości nie tylko z perspektywy samego zakupu. Dzięki doświadczeniu związanym z wynajmem apartamentów przez Vamos España wiemy również, czego szukają goście, które rozwiązania sprawdzają się w praktyce i jakie koszty powinny zostać uwzględnione przed podjęciem decyzji.

Nie chodzi o znalezienie dowolnego apartamentu przy morzu.

Chodzi o wybór nieruchomości, która odpowiada konkretnemu planowi właściciela.

FAQ - inwestowanie w nieruchomości na Costa Blanca

Jaki podatek zapłacę przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego?

Od 1 czerwca 2026 roku ogólna stawka ITP w Comunitat Valenciana wynosi 9%. Dla nieruchomości o wartości przekraczającej milion euro ogólna stawka wynosi 11%. Podstawą opodatkowania może być wartość referencyjna, jeżeli jest wyższa od ceny zakupu.

Jakie podatki obowiązują przy zakupie nowego mieszkania?

Przy zakupie nowej nieruchomości mieszkalnej od dewelopera zasadniczo obowiązuje 10% VAT oraz podatek AJD. Ogólna stawka AJD w Comunitat Valenciana wynosi obecnie 1,4%, o ile kupującemu nie przysługuje stawka preferencyjna.

Czy każdą nieruchomość można wynajmować turystycznie?

Nie. Trzeba sprawdzić przepisy gminne, zgodność urbanistyczną, możliwość wpisu do rejestru turystycznego, statut wspólnoty oraz wymogi dotyczące jej zgody. Do reklamowania najmu krótkoterminowego na platformach internetowych potrzebny jest również właściwy numer rejestracyjny.

Czy zakup nieruchomości w Hiszpanii wymaga numeru NIE?

Tak. Numer NIE jest identyfikatorem cudzoziemca używanym przy hiszpańskich czynnościach prawnych, podatkowych i administracyjnych.

Czy inwestycja na Costa Blanca gwarantuje zysk?

Nie istnieje nieruchomość gwarantująca zysk wyłącznie ze względu na położenie na Costa Blanca. Wynik zależy od ceny zakupu, lokalizacji, kosztów, sposobu zarządzania, możliwości legalnego wynajmu oraz sytuacji rynkowej.