Zakup nieruchomości w Hiszpanii nie zaczyna się u notariusza.
Zanim kupujący i sprzedający spotkają się przy podpisaniu escritura pública, czyli aktu notarialnego przenoszącego własność, zazwyczaj wcześniej ustalają cenę, termin finalizacji i pozostałe warunki transakcji. Bardzo często na tym etapie pojawia się contrato de arras.
Dla polskiego kupującego nazwa może brzmieć dość niewinnie. Często tłumaczy się ją po prostu jako „umowę zadatkową”. I właśnie tutaj warto zatrzymać się na chwilę.
Hiszpańskie arras nie są jednym konkretnym odpowiednikiem polskiego zadatku. W zależności od treści dokumentu mogą pełnić różne funkcje i prowadzić do zupełnie innych konsekwencji, jeżeli jedna ze stron nie będzie chciała albo nie będzie mogła dokończyć zakupu.
Dlatego przed wpłatą pieniędzy najważniejsze pytanie nie brzmi:
„Ile wynosi arras?”
Tylko:
„Jakiego rodzaju arras podpisuję i co dokładnie wynika z tej umowy?”
Czy contrato de arras jest obowiązkowe?
Nie.
Hiszpańskie przepisy nie wymagają, aby każda sprzedaż nieruchomości była poprzedzona umową arras. Jest to jednak rozwiązanie bardzo często wykorzystywane w praktyce.
Arras pozwala uporządkować okres pomiędzy decyzją o zakupie a podpisaniem aktu notarialnego.
W dokumencie można określić między innymi:
✓ dokładną cenę nieruchomości
✓ wysokość wpłacanej kwoty
✓ termin podpisania aktu notarialnego
✓ sposób i harmonogram płatności
✓ wyposażenie pozostające w nieruchomości
✓ warunki dotyczące finansowania
✓ konsekwencje niewykonania umowy
✓ inne ustalenia ważne dla konkretnej transakcji
Dlatego nie warto traktować arras jak zwykłego druku rezerwacyjnego. Podpis pod takim dokumentem może mieć konkretne konsekwencje finansowe.
Arras to nie zawsze prawo do wycofania się
To jedna z najważniejszych rzeczy, które warto wiedzieć.
Czasem kupujący słyszy:
„Wpłacasz zadatek. Jeśli zrezygnujesz, tracisz pieniądze, a jeśli sprzedający się wycofa, oddaje dwa razy tyle.”
Taki mechanizm rzeczywiście funkcjonuje w Hiszpanii, ale dotyczy konkretnego rodzaju arras.
Nie każda umowa nazwana contrato de arras automatycznie działa w ten sposób.
W praktyce wyróżnia się trzy podstawowe rodzaje:
- Arras penitenciales
- Arras confirmatorias
- Arras penales
I różnice między nimi są naprawdę istotne.
Arras penitenciales
Można zrezygnować, ale ma to swoją cenę
To właśnie ten wariant odpowiada mechanizmowi, który najczęściej kojarzymy z hiszpańskimi arras.
Jeżeli strony ustaliły arras penitenciales, kupujący może odstąpić od transakcji, tracąc przekazaną kwotę.
Jeżeli natomiast wycofa się sprzedający, co do zasady powinien zwrócić otrzymane arras w podwójnej wysokości.
Przykład:
Kupujący wpłaca 20 000 euro jako arras penitenciales.
Jeżeli sam zrezygnuje zgodnie z zasadami tej umowy, może stracić 20 000 euro.
Jeżeli na takich samych zasadach odstąpi sprzedający, może być zobowiązany do zwrotu 40 000 euro.
Bardzo ważne jest jednak to, żeby z treści dokumentu jasno wynikało, że strony rzeczywiście zawierają arras penitenciales.
Samo słowo arras nie zawsze wystarczy.
Arras confirmatorias
Tutaj nie wystarczy powiedzieć „rezygnuję”
Arras confirmatorias działają inaczej.
Przekazana kwota jest przede wszystkim potwierdzeniem zawarcia umowy i częścią ustalonej ceny.
Nie oznacza to automatycznie, że kupujący może po prostu zrezygnować, zostawić wpłacone pieniądze i zamknąć temat.
Jeżeli jedna ze stron nie wykonuje swoich zobowiązań, druga może mieć prawo domagać się wykonania umowy albo jej rozwiązania, a w określonych sytuacjach również naprawienia szkody.
Dlatego konsekwencje mogą być znacznie poważniejsze niż samo:
„Tracę wpłatę i rezygnuję”.
Arras penales
Gdy wpłata pełni również funkcję zabezpieczenia
Arras penales mają przede wszystkim charakter zabezpieczający.
Strony mogą wcześniej określić konsekwencje finansowe sytuacji, w której jedna z nich nie wykonuje uzgodnionych zobowiązań.
Nie należy jednak utożsamiać ich z arras penitenciales.
Samo ustalenie sankcji finansowej nie oznacza automatycznie, że strony mają swobodne prawo do odstąpienia od umowy.
W tym przypadku szczególnie ważne jest dokładne brzmienie dokumentu.
Co się dzieje, jeśli kupujący zmieni zdanie?
Nie ma jednej odpowiedzi.
I właśnie dlatego zdanie:
„Wpłaciłem arras, więc po prostu stracę zadatek”
może być bardzo ryzykownym założeniem.
Przy arras penitenciales kupujący może skorzystać z przewidzianego mechanizmu odstąpienia i stracić wpłaconą kwotę.
Przy arras confirmatorias samo pozostawienie pieniędzy sprzedającemu nie musi kończyć sprawy.
Przy arras penales konsekwencje będą zależały przede wszystkim od zapisów umowy.
Dlatego zawsze liczy się nie tylko nazwa dokumentu, ale przede wszystkim jego treść.
A jeśli wycofa się sprzedający?
Tutaj również wszystko zależy od rodzaju arras.
Przy arras penitenciales charakterystyczny jest mechanizm zwrotu kupującemu podwójnej wartości otrzymanej kwoty.
Przy innych rodzajach umów skutki mogą być inne.
Możliwe mogą być roszczenia dotyczące wykonania umowy, jej rozwiązania albo określonego świadczenia pieniężnego.
Dlatego stwierdzenie:
„sprzedający zawsze oddaje podwójny zadatek”
jest po prostu zbyt dużym uproszczeniem.
Co z kredytem hipotecznym?
To szczególnie ważne dla osób, które nie finansują zakupu wyłącznie ze środków własnych.
Wyobraźmy sobie sytuację:
kupujący podpisuje arras, przekazuje znaczną kwotę, a kilka tygodni później bank odmawia finansowania.
Czy pieniądze automatycznie wracają?
Nie należy tego zakładać.
Jeżeli uzyskanie kredytu jest warunkiem koniecznym do przeprowadzenia transakcji, powinno zostać odpowiednio zapisane w umowie.
Można określić warunek uzyskania finansowania, termin jego spełnienia oraz konsekwencje odmowy banku.
Bez odpowiednich zapisów sama odmowa kredytu nie musi oznaczać automatycznego zwrotu środków.
Ile wynosi arras przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?
Nie ma jednej ustawowej kwoty obowiązującej przy każdej transakcji.
W praktyce często spotyka się wpłaty odpowiadające około 10 procentom ceny nieruchomości, ale nie jest to sztywna reguła.
Wysokość arras może zależeć od wartości nieruchomości, wcześniejszej rezerwacji, ustaleń stron, etapu transakcji czy harmonogramu kolejnych płatności.
Dlatego przy jednej nieruchomości będzie to 10 procent, a przy innej warunki mogą wyglądać zupełnie inaczej.
Co powinna zawierać dobrze przygotowana umowa arras?
Nie chodzi o to, żeby dokument miał jak najwięcej stron.
Najważniejsze, żeby był precyzyjny.
Powinno być jasne:
✓ kto sprzedaje nieruchomość i kto ją kupuje
✓ jakiej dokładnie nieruchomości dotyczy umowa
✓ jaka jest całkowita cena
✓ jaka kwota jest wpłacana przy podpisaniu
✓ jaki charakter ma ta wpłata
✓ kiedy nastąpi podpisanie aktu notarialnego
✓ jak zostanie zapłacona pozostała część ceny
✓ jakie są konsekwencje niewykonania ustaleń
✓ czy zakup jest uzależniony od uzyskania kredytu
✓ jakie wyposażenie pozostaje w nieruchomości
✓ jakie dodatkowe ustalenia przyjęły strony
Równie ważna jest wcześniejsza weryfikacja samej nieruchomości, jej właściciela, stanu prawnego i ewentualnych obciążeń.
Arras a zwykła rezerwacja nieruchomości
To również warto rozróżnić.
Przed właściwą umową arras można spotkać dokument rezerwacyjny i opłatę rezerwacyjną.
Nie oznacza to jednak, że każda rezerwacja i każde arras wywołują takie same skutki.
Nazwa dokumentu jest mniej istotna niż jego treść.
Dlatego przed wykonaniem przelewu warto wiedzieć:
✓ co dokładnie podpisujemy
✓ na czyje konto trafiają pieniądze
✓ czy kwota zostanie zaliczona na poczet ceny
✓ w jakich sytuacjach może zostać zwrócona
✓ co stanie się, jeśli transakcja nie zostanie sfinalizowana
Jedna kartka może mieć bardzo konkretne konsekwencje
Contrato de arras nie musi być dokumentem liczącym kilkadziesiąt stron.
Ale to nie liczba stron decyduje o jego znaczeniu.
W chwili podpisania często ustalone są już najważniejsze elementy przyszłego zakupu, a kupujący przekazuje realne pieniądze.
Dlatego arras warto traktować jako jeden z ważniejszych momentów całej transakcji, a nie formalność pomiędzy znalezieniem nieruchomości a wizytą u notariusza.
Najważniejsze pytanie nie brzmi więc:
„Czy podpisuję arras?”
Tylko:
„Co dokładnie podpisuję i jakie konsekwencje z tego wynikają?”
Najczęstsze pytania o arras
Czy contrato de arras jest obowiązkowe w Hiszpanii?
Nie. Transakcja może zostać przeprowadzona bez wcześniejszego podpisania arras, chociaż jest to rozwiązanie bardzo często stosowane.
Czy arras to hiszpański odpowiednik polskiego zadatku?
Nie wprost. Arras mogą pełnić różne funkcje, dlatego skutki zależą od rodzaju umowy i jej konkretnych zapisów.
Czy kupujący zawsze traci arras, jeśli się wycofa?
Nie. Taki mechanizm jest charakterystyczny przede wszystkim dla arras penitenciales. Przy innych rodzajach konsekwencje mogą wyglądać inaczej.
Czy sprzedający zawsze zwraca podwójną kwotę?
Nie. Mechanizm podwójnego zwrotu dotyczy przede wszystkim arras penitenciales.
Czy arras zawsze wynosi 10 procent?
Nie. Jest to często spotykana wartość, ale nie ma jednej obowiązkowej stawki ustawowej.
Czy odmowa kredytu oznacza automatyczny zwrot pieniędzy?
Nie zawsze. Jeśli zakup zależy od finansowania bankowego, powinno to zostać odpowiednio zapisane w umowie.
Czy arras przenosi własność nieruchomości?
Nie. Formalne przeniesienie własności następuje później, przy podpisaniu escritura pública przed notariuszem.
Podsumowanie
Contrato de arras może wyglądać jak jeden z wielu dokumentów podpisywanych po drodze do zakupu nieruchomości w Hiszpanii, ale jego znaczenie jest dużo większe.
To właśnie na tym etapie strony bardzo często ustalają najważniejsze zasady transakcji i przekazywana jest istotna część pieniędzy.
Dlatego przy arras nie warto skupiać się wyłącznie na tym, ile trzeba wpłacić.
Znacznie ważniejsze jest:
jaki charakter ma ta wpłata, jakie prawa daje obu stronom i co dokładnie wydarzy się, jeśli transakcja nie przebiegnie zgodnie z planem.
Przy zakupie nieruchomości w innym kraju świadomość tego, co podpisujemy, jest po prostu jednym z najważniejszych elementów bezpiecznej transakcji.
